Inversión inmobiliaria con operación de rentas cortas en Laureles
400 m² · 8 unidades · 10 baños · remodelada en 2023
Precio publicado$2.950.000.000
Hay dos rentabilidades y no se suman: la caja del negocio, ya descontado el inmueble, y el avalúo de la casa, que sigue su propio mercado.
Dos rentabilidades
No se suman en un solo porcentaje. La caja mide el negocio. El avalúo mide la casa.
18,4%
Este porcentaje ya descontó el inmueble. Sale de dividir $91.938.169 entre $500.000.000, no entre el precio publicado. A ese ritmo, esa porción se recupera en 5,4 años.
$2.450.000.000
Esa plata no se gasta en la operación. Sigue siendo la casa, a $6.125.000 por m² en este análisis. Su avalúo puede subir o bajar con el mercado. Si sube, esa valorización es otra rentabilidad, de capital, y no está dentro del 18,4%. No publicamos un porcentaje porque el informe no trae una tasa.
Cómo está compuesto el precio
La casa es la mayor parte del cheque. Por eso el retorno de la caja no se lee sobre el precio completo.
Dos lecturas de la caja
Sobre $500.000.000. Recuperación de esa porción: 5,4 años.
La misma caja sobre el precio completo da 3,1%. Se ve baja porque el denominador vuelve a incluir la casa, que ya se apartó.
Sobre $300.000.000, si el precio fuera $2.750.000.000. Recuperación: 3,3 años.
No es el retorno de quien paga el precio publicado de $2.950.000.000.
Del ingreso histórico al escenario
Lo histórico es lo reportado. La formalización es una estimación para leer la operación con un operador, no el gasto que ya ocurrió.
- Ingresos del periodo$230.894.888
- Gastos y costos operativos$60.728.719
- Resultado operativo histórico$170.166.169
- Margen operativo del periodo73,7%
- Formalización estimada al año$78.228.000
- Resultado del escenario$91.938.169
Gastos operativos del periodo
Suman el gasto histórico. No describen lo que incluye la compra.
Total del periodo $60.728.719
- ARL
- $6.960.000
- Insumos de limpieza
- $4.931.636
- Nómina de aseo
- $21.593.290
- Internet
- $1.408.000
- Servicios
- $15.932.593
- Mantenimiento
- $9.903.200
Formalización estimada
Se resta del resultado operativo para armar el escenario. Es el costo supuesto de dejar la operación en manos de un operador, no el gasto histórico.
Total al año $78.228.000
- Obligaciones tributarias (ICA)
- $2.655.000
- Obligaciones legales y parafiscales
- $4.077.000
- Formalización laboral estimada
- $6.407.000
- Honorarios contables y legales estimados
- $18.000.000
- Comercialización y tecnología estimadas
- $24.000.000
- Administración general estimada
- $23.089.000
Estas cifras son un escenario ilustrativo del análisis, con supuestos visibles. No son una proyección prometida ni una garantía de resultados futuros. La continuidad de la operación después de la compra depende de permisos, contratos y condiciones de la negociación.
Qué estás comprando
Casa de dos pisos en Laureles, Medellín, remodelada en 2023. Tiene 8 unidades de alojamiento (6 en el primer piso y 2 en el segundo), 8 dormitorios y 10 baños. Son 400 m² construidos sobre un lote de 379,97 m². Estrato 4. No tiene parqueadero ni cuota de administración. El predial anual informado es de $7.247.400. La negociación considera el inmueble amoblado y equipado. La operación de rentas cortas no continúa de forma automática después de la venta.
Inmueble
Adquisición de la casa según las condiciones de venta: dos pisos, 400 m² construidos y lote de 379,97 m².
Operación
Actividad de rentas cortas con historial operativo e información financiera del periodo reportado. No continúa de forma automática después de la compra: depende de permisos, contratos y de lo que quede escrito.
Dotación
Mobiliario y equipamiento incluidos en la negociación, de acuerdo con el inventario que se entregue.
¿Qué incluye?
Solo entra en la negociación lo que aparece en estas tarjetas. Cualquier otro activo tiene que quedar escrito en los documentos.
- Incluido Inmueble
- Incluido Mobiliario
- Incluido Equipamiento
Factores que debes analizar
- Variación de ocupación y de tarifa
- Costos operativos y comisiones de plataformas
- Cambios regulatorios y permisos
- Mantenimiento y estacionalidad
- Continuidad de contratos y dependencia de un operador
- Impuestos, financiación y liquidez del activo
Operación de corta estancia
El alojamiento de corta estancia está sujeto a requisitos legales, urbanísticos, tributarios y turísticos. Antes de adquirir el activo hay que verificar uso del suelo, registro nacional de turismo, permisos aplicables y demás requisitos vigentes. Esta página no marca ninguno como verificado.
Documentación para revisar
Nada de esta lista está marcado como verificado. El estado es el mismo: se revisa en la debida diligencia, después de pedir el dossier.
- Bajo solicitudCertificado de tradición
- Bajo solicitudPredial
- Bajo solicitudUso del suelo
- Bajo solicitudRegistro nacional de turismo
- Bajo solicitudHistorial financiero
- Bajo solicitudInventario de mobiliario
- Bajo solicitudPermisos aplicables
- Bajo solicitudContratos
Galería
Ubicación
Laureles, comuna 11 · Medellín
Laureles es un sector consolidado del occidente de Medellín, en la comuna 11, cerca del estadio. Esta página no publica la dirección exacta.
Predial anual informado: $7.247.400.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el retorno del negocio?
Se resta el valor de referencia del inmueble al precio y el resultado del escenario se divide solo entre esa diferencia. En el precio publicado, la casa de referencia son $2.450 millones y el capital del negocio son $500 millones.
¿La valorización del inmueble está incluida en ese porcentaje?
No. El porcentaje de la caja ya apartó la casa. El inmueble sigue siendo finca raíz y su avalúo puede moverse con el mercado. Esa valorización, si ocurre, es otra rentabilidad y no está prometida: el informe no trae una tasa para publicarla.
¿Cuál fue el ingreso del periodo?
Entre septiembre de 2025 y agosto de 2026 los ingresos operacionales reportados fueron $230.894.888. Es un dato histórico, no una proyección.
¿Cuál fue el resultado operativo?
En ese mismo periodo el resultado operativo reportado fue $170.166.169, después de gastos y costos de operación y antes de la formalización estimada del escenario.
¿Cuál fue la ocupación histórica?
La ocupación promedio reportada en el periodo fue 70%. No se publica tarifa por noche porque el informe no la trae.
¿Cuánto costó operar en ese periodo?
Los gastos y costos operativos reportados sumaron $60.728.719. Incluyen limpieza, nómina de aseo, servicios, internet, ARL y mantenimiento. No son la formalización estimada del escenario.
¿Por qué el retorno sobre el precio publicado se ve bajo?
Porque reparte la misma caja entre los $2.950 millones, incluida la casa. El comité aparta primero el inmueble y mide la caja sobre el capital del negocio. Por eso conviven 3,1% sobre el cheque completo y 18,4% sobre los $500 millones.
¿Qué incluye la venta?
El inmueble, el mobiliario y el equipamiento indicados en esta página. Cualquier otro activo depende de lo que quede escrito en la negociación. La operación no continúa de forma automática.
¿La operación puede continuar después de la compra?
Puede evaluarse, pero depende de permisos, contratos y condiciones de la negociación. No está incluida como una continuidad automática.
¿Qué documentación y gastos del inmueble están informados?
El predial anual informado es de $7.247.400. No hay cuota de administración. El dossier y el resto de documentos se entregan después de registrar la solicitud; no están publicados en esta página.